査定依頼時に気をつけてほしい事④

なぜ我が家は安くなってしまうのか？

たとえば、AI査定や一括査定サイトから机上査定の報告を受けた時、

近隣で売りに出ている物件と比べて、

「土地の大きさも同じくらい、駅からの距離も同じくらい。

なのに何で我が家の査定額は低いのか？」と結果に

疑問を抱かれる方も中にはいらっしゃるかと思いますが、

ご所有地が以下のような条件の立地だった場合には、

大幅な減算要素が有る土地の可能性がありますのでご参照下さい。

敷地が平坦地で無い場合

道路から４ｍもの擁壁の上に家が建っている。とか、敷地の４０％が崖。等の場合。

査定の基準面積は「登記簿の面積」ではなく「有効宅地面積」で計算します。

幾ら登記簿面積で２００㎡あったとしても、有効宅地面積が１００㎡しかない場合、

査定の基準面積は１００㎡という事になってしまいます。

敷地が通路部分で道路に接している

通路部分のみしか道路に接していない土地の場合、

不動産会社では「敷延」とか「専通」等の呼び方をしています。

このような土地の場合、正確には複雑な計算式があるのですが、

一般的には整形地の７０パーセント程度の評価などと言われています。

変形地

一般的には真四角、又は間口１：奥行２以内の長方形などが、

良い土地の形とされています。

間口に対して奥行きが相当長かったり、三角形や奥間口が広い台形

等は流通性が低く価格が安くなる場合がございます。

道路

家の前の道が極端に狭い。車が侵入できない道路に面している場合なども

６０％とか７０％の査定評価をされる可能性が有ります。

また、道路の南側なのか北側なのかによっても、評価が大きく変わる場合

が多く、一番評価が高いのは「東南道路と南西道路の角地」

という判断の場合が多いかと思います。

以上ですが、かように一概に「この辺りは坪＠１５０万円て聞いてたけど。」

等と簡単には言えないのが査定の奥の深さです。