不動産売却時の税金について①

我が家を売ったら税金幾らとられるの？

税金は気にしなくて良いケース

不動産を売却して得た利益に対する課税を『譲渡所得税』と言います。では、不動産を売却して手元にお金が入ってきたら絶対に譲渡所得税を払わねばならないのでしょうか？

いいえ、「絶対に」という事は有りません。

まず、買ったときの金額から今回の売却価格が大幅に安くなってしまっている場合、（正確には、購入した価格から建物の減価償却分を差し引き、そこに購入時の諸費用を加えた金額が、売却した金額から売却に係った諸経費を引いた額を上回っていた場合）利益は出ていませんので、課税は免れます。

次にご自宅を売却する場合、「3,000万円の特別控除」という控除枠が有ります。これは前述の計算式で利益は出てしまったが、その利益が3,000万円以内で有った場合、マイホーム売却ならば、この特例を適用することで課税が免れられる。という制度です。

ご夫婦で共有名義にされている場合などは「3,000万円×2人分＝6,000万円」迄の控除枠となりますので、かなり大きな控除になるかと思います。

No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁 (nta.go.jp)

税金を売却前にきちんと確認してから売りに出した方が良いケース

前項とは逆に、購入した時の価格が売却した金額よりも大幅に安いような場合は、事前にきちんと確認のうえ、計画を進めるべきかと思います。

具体的には、相続で譲り受けた土地建物ですと、亡くなった被相続人（お父さんやお爺さん）が購入した時の金額が、取得費のベースになり、バブル以前の昭和の時代ですと、今と比べ驚く程土地の値段が安かったりしますので要注意です。また、相続で取得した場合、購入した時の金額がそもそも分からない。といったケースも多々あります。このような場合、単純に

「その場合は売った金額の５％がみなしの取得費になるんですよ。」

と説明される不動産営業の方が非常に多いのですが、良く調査し揃えるべき資料などを揃え、信頼できる不動産専門の税理士の助言の元に確定申告をした場合、必ずしもそうではない。５％以上の取得費の計上が認められる事が有りますので、このような状況で諸々検討中の方は、宜しければ一度FCファームにご相談頂ければと思います。

バブル期に買い替えた家を売る場合は更に要注意

平成初期のバブル期に、買い替えで今の家を購入しているケースも要注意です。恐ろしいほどの急激な土地の値上がりの中、買い替えによって本来は当時払うべきであった譲渡所得税をこの特例を使用し繰り延べしていますので、今回の売却時にその多額の税金がかかって参ります。なにせ、当時の土地の値段は今の3倍～4倍はしていましたので、係る税金の額も相当です。

特に相続で取得して先代が買い替えていた場合など、把握しきれていないケースが多く、売った後からでは、もうどうにもなりませんので本当にご注意頂きたいと思います。