終活の意外な盲点『測量』

測量は、終活・相続にも極めて重要な事

20年以上前に購入した一戸建てにお住まいの方で、敷地の境界（境界「線」では有りません。境界「標」です。）を全て明確に把握されていない方、結構いらっしゃるんではないでしょうか？

また、自宅の塀がご自身の所有物なのか、お隣の所有なのか、共有物なのか、お隣さんと共有認識は有りますでしょうか？

更に、

その塀が共有物で無い場合、１ｃｍも境界からはみ出ることなく、敷地内に収まっているかどうか意識したことは有りますか？

実はここに述べたことは、全て相続した後にトラブルに発展しかねない事ばかりなのです。

境界標を設置しておく

昔は、時代も緩かった為か、一戸建て売却時、境界については

「そこの塀の外側の角が境界だよ。」

「ブロック塀の内側が境界線て死んだ親父から聞いてるから。」

といったレベルで、それをお伝えするのみで境界標を明示する事を端折ったまま不動産取引が行われていました。

しかし、現在、一戸建ての不動産取引においては、「原則」、「境界標の明示」は売主様の義務とされており、

各不動産協会の契約書の雛形にも、その条項は明確に記載されています。

その為、

「外構工事の時に分からなくなってしまった」

「コンクリートで表層を仕上げた時に埋めてしまった」

等の理由で境界標が目視できない場合、遅くとも契約後引き渡し迄に、これを復元する必要が有ります。

境界標の復元ですが、勝手に設置することはできません。まず測量を行い、復元位置を他覚的に証明出来る材料を整えた上で、その境界に隣接している全ての方から合意（通常は「境界確認書」を取り交わします。）を頂き、その後に境界標を設置します。

この時、どなたかが境界標の位置に異議を唱えたり、境界は認めるけど設置は認めないとか、認めるけどはんこは押したくない、等の事態も現実に起こります。

どうなるか？

境界標の設置を条件に既に売買契約を締結していた場合、条件が整わなかった為、白紙解約になります。

契約締結前だった場合、この事が理由で売却価格が下がってしまう可能性が極めて高くなります。

越境についても整理しておく

もうひとつ、越境物の問題があります。

こちらも測量と併せて、越境物を落とし込んだ図面を測量会社に作成してもらい、覚書を取りかわしておくべきだと思います。

土地の境界を跨いで、樹木の枝葉、屋根の樋、電線、ブロック塀等の越境が有った場合、その土地を購入しようとする方の建築や住宅ローンに影響を及ぼしますので、一般的には越境物は越境してしまっている側が将来自身の建替えの際に必ず解消する。という覚書を取り交わすか、その時点で解消するか致します。

これが、普段からご近所付き合いをしている同士ですと、特に揉めることもなく、穏やかに話し合いが進みますが、亡くなった後にご遺族からの売却依頼を受けた不動産会社が測量会社を手配した場合、話し合いがスムーズに行かない場合が有ります。

１．ご遺族とお隣が全く面識が無い場合。

２．生前は言いたいけど言えずに我慢していた事がある場合。

等の時、お隣からの越境物を指摘すると、何か言いがかりを付けられて気分が悪い。と怒らせてしまう。

とか、

こちらからの越境物について、今すぐに解消しろ。と要求される。

等という事態が起こり、最悪の場合、これが原因で境界確認書にハンコを押さない。というところまで影響を及ぼします。

特に、今不動産営業マンも若年化しており、この辺りの機微が分からず、ミスリードの結果、お隣を炎上させてしまったり致しますので、絶対に軽く考えてはいけないポイントです。

認知症になったら測量もできない

最後に、相続後ではなく生前に自宅を売却して施設に入ろうという状況になったとき、既に認知症の診断がなされ、かつ意思能力に疑いがある状態ですと、成年後見制度に委ねるしか無くなりますが、その前の段階。今ならまだ意思能力は有る。よしすぐに家を売却して現金を作ろう、となったとしても測量がネックになる事が有ります。

測量は、図って、図面を作って、説明して、境界確認書に署名捺印を頂く。という作業ですが、売却時に想定される買い手の想定によっては、お隣に加えて、道路の所有者との境界も確定をせねばならない場合があります。（特に分割を想定されるレベルの大きさの土地ならば、なおの事やっておいた方が良いでしょう。）

道路が公道ならば、区や市の管轄部署への届け出から最終的に証明書が出るまで３ヶ月以上かかる場合も有りますし、私道であれば私道所有者全員、全部で10軒以上等からの署名捺印を頂くケースも有り、終わるまで半年かかった。という事も有りました。

そして、売買契約から引き渡しの間に測量を終わらせる約束で契約した場合、売買契約締結時に意思能力が有ったとしても、測量に時間がかかり、その間に認知症が進行し、意思能力に疑義が有るレベルにいたってしまった場合には引き渡しの手続きはできませんので、最悪の場合は手付金の倍返し又は違約金を払って解約することになります。

元気なうちに測量を終えて下さい

以上をまとめますと、

元気なうちに測量を行い、境界標を設置し、境界確認書を取り交わし、越境の覚書を終わらせること。

私はこれも終活の一環として強く推奨させて頂きます。